為規(guī)避限購(gòu)政策與購(gòu)房人簽署“租房協(xié)議”

開(kāi)發(fā)商“以租代售”被判全額退款

通州馬駒橋地區(qū)一房產(chǎn)項(xiàng)目為商住房，在去年通州區(qū)限購(gòu)后，該商住房開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避限購(gòu)政策，采取“以租代售”方式，與購(gòu)房人簽署所謂的“租房協(xié)議”，收取的“租金”實(shí)際上是購(gòu)房款。今年5月，北京市住建委曝光了該開(kāi)發(fā)公司的行徑，對(duì)其做出了處罰。此后，一些簽署了“租房協(xié)議”的“租戶”即實(shí)際購(gòu)房人起訴至通州區(qū)法院，請(qǐng)求退還房款。近日，在通州區(qū)法院法官努力下，購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)公司達(dá)成調(diào)解，開(kāi)發(fā)公司全額退款。

企圖“以租代售”逃避限購(gòu)政策

北京某投資開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)了位于通州馬駒橋地區(qū)的珠江四季悅城項(xiàng)目，該項(xiàng)目系商業(yè)用房，50年產(chǎn)權(quán)。由于商住房不受北京購(gòu)房限制影響，價(jià)格低，受到很多因限購(gòu)政策無(wú)法買(mǎi)房的人青睞。

去年5月，通州區(qū)開(kāi)始限購(gòu)商住房，按照商住限購(gòu)規(guī)則，這類商住樓盤(pán)只能賣(mài)給企業(yè)，開(kāi)發(fā)商不能將該樓盤(pán)的房屋銷售給個(gè)人。

此項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司為了規(guī)避相關(guān)政策，在2016年6月至2017年3月期間，與多名個(gè)人簽訂《租賃協(xié)議》、《租賃協(xié)議之補(bǔ)充協(xié)議》，將部分辦公用房“以租代售”，并收取房屋價(jià)款一半的“租賃押金”及部分“租金”。協(xié)議中的“出租人”就是開(kāi)發(fā)商，“承租人”是實(shí)際上的購(gòu)房人。

開(kāi)發(fā)商還向購(gòu)房人表示，一旦幾年后通州商住限購(gòu)取消，房子便可以給購(gòu)房人過(guò)戶辦房產(chǎn)證。開(kāi)發(fā)商還與購(gòu)房人簽訂了一份“補(bǔ)充協(xié)議”，開(kāi)發(fā)商同意在購(gòu)房人獲得購(gòu)房資格后，按約定的價(jià)格優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋。

購(gòu)房人起訴得全額退款

2017年5月3日，北京市住建委在其官網(wǎng)曝光了該開(kāi)發(fā)公司“商改住”、“以租代售”的情況，并對(duì)該公司作出了相應(yīng)處罰。

事情被曝光后，與開(kāi)發(fā)公司簽訂《租賃協(xié)議》的一些“租戶”起訴至通州區(qū)法院，要求開(kāi)發(fā)公司退還房款。在案件審理過(guò)程中，開(kāi)發(fā)公司也意識(shí)到其與個(gè)人所訂立的《租賃協(xié)議》存在不妥之處，故同意解除協(xié)議，并退還當(dāng)事人全部“租金”。經(jīng)通州法院調(diào)解，某開(kāi)發(fā)公司最終與“承租人”達(dá)成一致意見(jiàn)，即解除《租賃協(xié)議》，某開(kāi)發(fā)公司限期退還“承租人”相應(yīng)的“租賃押金”及“租金”。

“忽悠”下購(gòu)買(mǎi)可申請(qǐng)撤銷合同

案件審理法官李宏印表示，在去年通州區(qū)和今年整個(gè)北京市兩次對(duì)商住房做出限制政策后，如果有人購(gòu)買(mǎi)商住房，且能夠舉證其不了解限購(gòu)政策，是在開(kāi)發(fā)商的欺騙“忽悠”下購(gòu)買(mǎi)，可以向法院申請(qǐng)撤銷購(gòu)房合同，法院也會(huì)支持這一訴求。

如果購(gòu)房人在開(kāi)發(fā)商的幫助下，以各種形式諸如“以租代售”等與開(kāi)發(fā)商簽署合同，躲避政策限制，那么購(gòu)房人也可以向法院申請(qǐng)解除合同。根據(jù)案件實(shí)際情況，法院一般會(huì)在判決中偏向購(gòu)房人。(楊琳)