編者按：

近期熱點城市樓市調控政策不斷加碼，僅9月末就有10余個城市出臺了調控新政。傳統“金九銀十”銷售旺季成交清淡。數據顯示，黃金周前6天，多個熱點城市樓市成交量明顯下降。跟去年同期相比平均跌幅近8成，而北京樓市更是迎來2009年以來最慘淡的黃金周。

業內人士認為，消費貸收緊帶來的資金價格繼續上升，熱點城市繼續擴圍調控，三四線城市開始約束性調控，這些都導致今年“金九銀十”成交遠遠低于預期，預計在“四限”不斷加碼、信貸持續收緊的作用下，四季度房地產市場難言樂觀，成交持續低位運行將成市場常態。

此外，熱點城市的二手房市場也十分冷清。在北京、上海等地，多家知名中介都表示，與往年忙著帶客戶看房不同，今年是忙著給潛在客戶打電話推薦房源。由于交易清淡，不少房主的掛牌意愿不高，掛牌量一路下滑。但就掛出的房源來看，房主降價動力增強，買家議價幅度在3%至5%。

調控持續升級

國慶假期前一周，多地紛紛加碼樓市調控。西安、重慶、南昌、南寧、長沙、石家莊、寧波等城市發布樓市新政，迎來一波小規模調控潮。以西安為例，西安市物價局在《關于商品住房價格申報有關問題的通知》中明確，9月25日起，商品住房項目在辦理預售許可證前，或已取得預售許可證但尚未售出的商品住房在調整價格前，須向西安市物價局進行商品住房價格申報。

中國證券報記者在西安市高新區某樓盤看到，前來咨詢的購房者只有五六個人。銷售人員稱：“由于節假日旅游和天氣原因，這幾天看房者不多。但西安今年以來房價快速上漲有目共睹，尤其是三四月漲幅最明顯。”

銷售人員表示：“現在高新區土地價格每畝1500萬元，比之前翻了一番多。但隨著政策收緊，炒房客肯定越來越少。”

為避免房價快速上漲，西安市此前在《關于進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》中強調，在限購區域內，暫停向已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭售房。

在熱點二線城市中，此前樓市大熱的南京市已明顯降溫。中原地產工作人員對記者說：“由于南京嚴格的限購政策，投資買房熱潮逐漸降溫。現今前來咨詢買房的顧客大多為剛需或者是希望改善住房質量。”

值得注意的是，目前不僅購房者在觀望，很多樓盤也處在觀望中。據記者了解，南京限購限價政策中，政府對南京地區新房銷售價設置上限，南京多區域出現二手房價比新房價高的現象，多數樓盤處于觀望期，并不打算在政策收緊時進行銷售。某樓盤工作人員坦言，目前該樓盤可能暫停銷售。

成交同比下滑

中國證券報記者國慶期間走訪北京市豐臺區某樓盤時發現，售樓大廳空空蕩蕩，四十分鐘之內只見到兩組購房者。該樓盤銷售人員稱：“在節假日，看房客不再像之前那么多。目前調控政策將投資客拒之門外。比如，二套房需80%首付，且二套房房貸利率上調20%，炒房門檻大大提高。”

不過，有售樓員表示：“雖然假期看房客不多，但是看房的基本都是真心想買房者，所以成交率較高。”

中原地產研究中心統計數據顯示，黃金周前6天，多個熱點城市樓市成交量明顯下降。其中，北京新建住宅前6日網簽78套，二手房網簽23套，均是2009年來的最低值，同比跌幅達到72%。

在一線城市中，不僅是北京，上海國慶假期的成交量也下跌明顯。上海市前6天新房網簽量為147套，同比去年同期的665套下跌78%。

與此同時，北京市住建委執法檢查組在“雙節”期間開展了房地產執法專項行動，重點是檢查房地產項目和房地產經紀機構的銷售現場和銷售行為，以確保房地產市場平穩健康運行。

近期嚴查“首付貸”等違規操作使得樓市繼續降溫。北京市銀監局、央行營業管理部日前聯合印發《北京銀監局人行營業管理部關于開展銀行個人貸款資金違規進入房地產市場情況檢查的通知》，要求北京市轄內的銀行業金融機構針對個人經營性貸款和個人消費貸款開展自查工作，重點檢查“房抵貸”等資金違規流入房地產市場的情況。

事實上，從三季度整體成交數據來看，一線城市明顯下跌。克爾瑞研究中心數據顯示，一線城市在各線城市中整體表現最差，成交面積僅458萬平方米，環比下跌31%，同比更是銳減65%。主要原因，一方面是新增供應有限，同比減少33%;另一方面是“限購”和“限貸”政策并無放松，購房者觀望情緒加重，新項目開盤去化情況一般。

具體來看，北京商品住宅成交面積已連續三個季度下滑，三季度成交面積僅79萬平方米，同比下降80%。上海案場到訪量連續七個月下滑，客戶觀望情緒嚴重，環比跌幅25%。深圳則一直保持低位運行。

樓市明顯降溫

業內人士認為，政策收緊、房企推盤節奏減緩、購買者觀望情緒加重等是十一假期樓市降溫的原因。

“降溫的重要原因之一就是原有購房政策較緊的城市繼續提高了二次購房或首付的比例，對購房者壓力較大。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，其次，從房企推盤節奏來看，預售證管控較嚴，使項目預售面臨很大壓力，整體市場樓盤較少，也造成市場降溫。這種降溫現象或許會倒逼部分房企后續在價格上有所調整。

從調控政策來看，同策咨詢研究部總監張宏偉表示：“從去年10月計算，本輪樓市調控政策預計持續1.5年到2年，也就是有可能持續到2018年三季度。當市場調整期與風險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應結束，房價上漲預期打破，投資投機客將退場。”

廣發證券房地產行業首席分析師樂加棟表示，在全行業庫存處于低位的情況下，核心一二線城市的既有調控政策難見放松，甚至會長期化、常態化，并且不排除更多弱二線及三四線城市未來出臺“限售”等約束性調控措施的可能性。

“調控政策未來或持續處于收緊狀態。”明源地產研究院首席研究員劉策表示，但對于房企而言，在沖業績和保證現金流上，可能還會有一波“跑量”。

從房價方面來看，克爾瑞研究中心研究報告指出，一線城市預售價格管控仍將從緊執行，在市場持續供不應求的大背景下，一線城市房價走平的可能性更高。二線城市房價將持續分化，成都、武漢、杭州等市場依舊供不應求的二線城市可以參照一線城市，房價將以“穩”字當頭。西安、海口、沈陽、長春等新晉熱點二線城市，隨著炒作氛圍逐漸消散，難以支撐房價持續過快上漲，預計四季度房價面臨回調。三四線城市中的熱點城市面臨政策調控的幾率大大提升，一旦政策基調生變，投資、投機性需求難以為繼，房價必將面臨顯著下調。